Encontrei o imóvel desejado, porém, não está legalizado. Há riscos nesse tipo de aquisição?
Boa parte da população que pretende comprar um imóvel deseja encontrar um bem que atenda suas necessidades e que tenha um valor de venda mais em conta, isso é bem claro, todavia, existem “oportunidades” que podem oferecer transtornos no futuro!
Alguns imóveis que parecem “oportunidades” podem custar bem mais caro do que se imagina. Imóveis não legalizados, dependendo do grau de pendências para regularização, podem acabar com o sonho da casa própria.
Comprar um imóvel sem escritura e sem registro no Cartório de Registro de Imóveis pode trazer uma série de riscos legais e financeiros para o comprador. Vou detalhar esses riscos de maneira clara, como um profissional do ramo imobiliário faria:
Insegurança Jurídica sobre a Propriedade: A escritura é o documento que formaliza a transação de compra e venda do imóvel, enquanto o registro no cartório confere publicidade e validade legal ao ato. Sem esses documentos, o imóvel pode não ter uma titularidade legalmente reconhecida. Isso significa que, legalmente, o vendedor pode não ser o proprietário legítimo, o que pode gerar disputas judiciais e até mesmo a perda do imóvel.
Risco de Fraude ou Alienação Indevida: A falta de registro e escritura pode ser um indício de que o imóvel pode ter pendências legais, como dívidas ou questões judiciais não resolvidas. Além disso, é possível que o imóvel tenha sido adquirido de forma fraudulenta, como em casos de falsificação de documentos ou de venda por pessoas que não têm autoridade para vender a propriedade.
Problemas de Herança: Quando o imóvel não é registrado ou não tem escritura, pode ser mais difícil provar a posse da propriedade, especialmente em casos de herança. Se o imóvel pertencer a um espólio (patrimônio de um falecido) e não estiver formalmente registrado, os herdeiros podem ter dificuldades para reivindicar o bem, e o comprador pode acabar sendo prejudicado.
Impossibilidade de Financiamento Bancário: Bancos e instituições financeiras geralmente exigem que o imóvel esteja devidamente registrado no Cartório de Registro de Imóveis para conceder financiamento. Se o imóvel não tiver esse registro, a instituição financeira não conseguirá fazer a alienação fiduciária e, portanto, o comprador não conseguirá obter crédito para financiar a aquisição.
Dificuldades na Revenda do Imóvel: Caso o imóvel não esteja registrado e regularizado, o futuro comprador terá dificuldades em adquiri-lo também, e a revenda do imóvel poderá ser praticamente impossível ou muito dificultada. A falta de escritura e registro impede que a propriedade seja formalmente transferida para o novo proprietário, o que limita a valorização e liquidez do imóveI.
Impossibilidade de Exercer Plenos Direitos de Propriedade: Sem o registro do imóvel, o comprador não pode exercer plenamente os direitos de propriedade, como vender, alugar ou mesmo regularizar o imóvel junto à Prefeitura para fins de tributação. Isso pode gerar complicações, como o não reconhecimento de seu direito sobre o imóvel por terceiros ou órgãos públicos.
Riscos Fiscais e Tributários: Caso o imóvel não esteja devidamente registrado, ele pode estar irregular perante a Prefeitura, o que pode resultar em pendências fiscais, como o não pagamento de impostos, taxas de documentação ou taxas de ocupação de área. Isso pode resultar em multas ou a perda do imóvel devido à falta de regularização tributária.
Se você estiver considerando a compra de um imóvel sem escritura e sem registro, o ideal é procurar regularizar a situação antes de efetuar a compra, ou ainda, avaliar com profissional de sua confiança, seja um corretor de imóveis, despachante imobiliário, ou advogado especializado e ver a viabilidade legal dessa aquisição.
Outro tipo de aquisição muito utilizada por várias pessoas, é a compra de imóveis de “posse”.
Comprar um imóvel de posse pode ser uma oportunidade interessante, mas também envolve riscos consideráveis. Aqui estão as principais vantagens e riscos dessa aquisição:
✅ Vantagens:
- Preço mais baixo – Em geral, imóveis de posse são mais baratos do que os regularizados no mercado.
- Potencial valorização – Se houver possibilidade de regularização no futuro, o imóvel pode valorizar bastante.
- Menos burocracia inicial – Sem a necessidade de escritura e registro no cartório, a compra pode ser mais rápida.
⚠️ Riscos:
- Falta de escritura e registro – Sem um título de propriedade válido, você não é legalmente reconhecido como dono.
- Possibilidade de disputa judicial – O verdadeiro dono pode reivindicar o imóvel, e você pode perder o investimento.
- Dificuldade para financiamento – Bancos não financiam imóveis sem documentação legalizada.
- Impossibilidade de venda formal – Sem escritura, a revenda pode ser difícil e exigir compradores dispostos a assumir riscos.
- Risco de desapropriação ou reintegração de posse – Caso o terreno tenha um dono legítimo ou faça parte de uma área pública, você pode perder o imóvel sem compensação.
🔍 Dicas para minimizar riscos:
- Consulte um corretor de imóveis de sua confiança, despachante imobiliário ou advogado especializado antes de comprar.
- Verifique o histórico do imóvel e quem o ocupa.
- Veja se há processos judiciais envolvendo a posse.
- Considere a possibilidade de usucapião, caso a posse seja antiga e pacífica.
Conclusão: A escritura e o registro são documentos fundamentais para garantir que a transação de compra e venda do imóvel seja segura, legal e reconhecida por todas as partes envolvidas. Sem esses documentos, o comprador pode estar sujeito a diversos riscos que podem comprometer sua segurança financeira e jurídica.
