Avaliação de imóveis e sua importância no mercado imobiliário.
A IMPORTÂNCIA DE UMA AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA.
Desde o início das civilizações sempre existiram negociações de produtos, com pagamentos através de permuta de produtos, serviços ou moeda da região. Todo produto antes de ser ofertado no mercado tem que haver o preço a ser pago, e com os imóveis não é diferente.
Todas as pessoas que possuem imóveis sabem como foi difícil a luta para conseguir esse bem tão importante nas suas vidas, também sabem que os valores são altos, tanto é que inúmeras pessoas precisam utilizar o FGTS ou financiamento bancário para poder adquiri-los.
A avaliação de imóveis no Brasil e no mundo é um processo complexo e crucial para diversas transações, desde a compra e venda até a obtenção de financiamentos e a partilha de bens em inventários. Essa análise técnica visa determinar o valor de mercado de um imóvel, considerando uma série de fatores que influenciam sua precificação.
FATORES IMPORTANTES NUMA AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA.
O processo na avaliação de imóveis não é tão simples como muitos leigos no assunto falam, pois pensam que é só saber onde fica localizado o imóvel e depois dizer quanto vale; ledo engano!
Fatores que influenciam a avaliação:
Localização: A localização é um dos fatores mais determinantes no valor de um imóvel. A proximidade a centros urbanos, a infraestrutura disponível (transporte, escolas, hospitais) e a segurança da região são aspectos cruciais. Esse fator tem uma influência média em torno de 25% a 30% numa avaliação imobiliária.
Características do imóvel: O tamanho, a idade, o estado de conservação, o número de cômodos, quantidade de garagem, a presença de áreas de lazer, padrão construtivo utilizado na construção, andar (caso de condomínios verticais)), são alguns dentre centenas de elementos que impactam diretamente o valor do imóvel.
Condições do mercado imobiliário: A oferta e a demanda por imóveis na região, as taxas de juros, força de trabalho (pessoas empregadas ou não), inflação e a situação econômica do país são fatores externos que influenciam a valorização ou desvalorização dos imóveis.
Documentação: A regularidade da documentação do imóvel, como escritura e, consequentemente, o registro na matrícula no cartório de registro, situação do IPTU, averbação da construção no cartório de registro de imóveis e a inexistência de pendências judiciais, é fundamental para garantir a segurança da transação e influenciar o valor do imóvel.
MÉTODOS DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS.
Existem diferentes métodos de avaliação de imóveis, cada um com suas particularidades:
Método comparativo de dados de mercado: Esse método consiste em comparar o imóvel em questão com outros imóveis mais semelhantes possíveis ao imóvel avaliando e que foram recentemente vendidos na mesma região. Esse é o método mais utilizado no mercado imobiliário pelos profissionais avaliadores de imóveis, seja corretor de imóveis e engenheiros, principalmente quando a aquisição do imóvel for através de financiamento bancário e/ou FGTS. Esse é o método mais utilizado no mercado imobiliário.
Método do custo de reprodução: Esse método calcula o custo de construção de um imóvel semelhante ao avaliado, considerando os materiais, a mão de obra e os custos indiretos.
Método da renda: Esse método é utilizado para imóveis comerciais ou residenciais e leva em consideração a renda que o imóvel pode gerar, como aluguéis.
Método involutivo: É muito utilizado pelos engenheiros, arquitetos, mas principalmente pelos corretores de imóveis com especialização em avaliações. para precificar terrenos para incorporações imobiliária e obter uma avaliação do máximo aproveitamento do imóvel na negociação de permutas por área a ser construída, ou venda do imóvel avaliando.
Consiste basicamente em um modelo de estudo de viabilidade técnico-econômica. Isso significa que o método involutivo leva em conta não apenas as características físicas do imóvel, mas também sua capacidade de gerar receita e sua viabilidade econômica.
Método evolutivo: É uma metodologia de avaliação de imóveis que soma o valor do terreno e da construção para chegar ao valor total do imóvel. É mais utilizado pelos engenheiros quando não há imóveis semelhantes no mercado.
MERCADO IMOBILIÁRIO E ALGUNS OUTROS FATORES QUE TENDEM VALORIZAR OU DESVALORIZAR O IMÓVEL NUMA AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA.
O mercado imobiliário brasileiro atual apresenta um cenário dinâmico, com tendências e desafios que moldam o setor. Aqui estão alguns outros pontos importantes:
- Taxas de juros: É um dos principais fatores de influência no mercado imobiliário, isso devido a uma grande parte da população precisar utilizar financiamento bancário ou plano de pagamento direto com incorporadores.
- A oferta e a procura: Quando a oferta é maior que a procura, os preços diminuem; quando a procura é maior que a oferta, os preços aumentam, e
quando há igualdade na relação entre a oferta e a procura os preços se estabilizam. - Programas habitacionais: Programas como o Minha Casa, Minha Vida desempenham um papel crucial, especialmente para a população de baixa renda. O acesso a esse tipo de seguimento vem sendo prejudicado pela alta das taxas de juros.
- Tecnologia e inovação: A incorporação de tecnologias é mais um fator que agrega valor ao imóvel.
- Sustentabilidade: Há uma crescente demanda por imóveis sustentáveis, com foco em eficiência energética, menor impacto ambiental e o bem-estar da população.
Tendências:
- Crescimento do segmento de alto padrão: São imóveis para consumidores com potencial financeiro alto, onde na maioria das vezes adquirem imóveis com pagamento à vista, evitam, na medida do possível, os financiamentos bancários. Aumento da demanda por imóveis que ofereçam áreas versáteis e adaptáveis.
- Integração de tecnologias inovadoras no setor.
Desafios:
- Oscilações inflacionárias e flutuações do dólar podem impactar o mercado imobiliário.
- Acesso ao crédito imobiliário ainda é um desafio para grande parte da população, isso devida a taxa de juros altos com o aumento da Selic.
CONCLUSÃO
O mercado imobiliário brasileiro está em um momento de transformação, com oportunidades, desafios e adaptações. A expectativa é de um crescimento contínuo, a depender de fatores como a queda das taxas de juros, programas habitacionais e a busca por imóveis sustentáveis e flexíveis.
O mercado imobiliário brasileiro é dinâmico, com variações nos últimos tempos, refletindo as condições econômicas e políticas do país. Em 2025 é esperado um crescimento no mercado imobiliário, no entanto, o mercado enfrenta desafios econômicos e financeiros, como a alta dos juros e a diminuição do dinheiro guardado na poupança.
A poupança é o principal instrumento de financiamento imobiliário, mas vem sendo enfraquecida pelos saques e opções por outros investimentos aderidos por boa parte da população.
